Columnコラム
マイホームに関する節税～資産家の方も必見です！
2012 年 7 月 18 日7月14日にクライアントの不動産会社にて資産税のセミナーを
行ってきました。
渋谷で約2時間ほどですが、「不動産にかかわる節税対策」を資産家の方
対象にお話ししてきました。
資産税は、相続（贈与）・事業承継（法人税・所得税）も絡み、
かなり複雑です。
また、知っているのと知らないのでは、金額の大きさも考えると
天と地の差が出るのも資産税です。
セミナーを行っていると、話している間に何回か受講している方の目が
一斉にこちらに向く時があります。
もちろん、話の内容にもよると思いますが、受講生の真剣さが
わかる瞬間です。
今回のセミナーは皆さんかなりの集中度でした。
少しでも今後の資産運用のお手伝いになれば・・と思ってお話しさせて
頂きました(笑)
では、
今日は、住宅ローン（フラット３５）の金利も9年ぶりに2％を
割ってきた中、マイホームを使った節税対策についてお話し
していきます。
マイホームを購入した場合は、「住宅ローン控除」が一番身近な
税務上のメリットです。
しかし、マイホームを使った節税の中では「売却した時」が最も節税に
なる可能性があります。
それは、『居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除』を
使用することです。
マイホームを売却した場合は、
○居住していた年数
○税率
○譲渡益（売却価額から取得価額を引いた金額）
の要素を考える必要があります。
そして利益が出た場合は、
○利益が出た時
所有期間 税率（譲渡益に対し） 控除額
●5年以下 39％ △3,000万円
●5年超～10年以下 20％ △3,000万円
●10年超 譲渡益6,000年万円以下 △3,000万円
14％
譲渡益6,000万円超 △3,000万円
20％
具体的に言うと、3,000万円で買った居住して8年のマイホームが
7,000万円で売れた場合、
●売却益は
4,000万円＝（7,000万円－3,000万円）
●売却益から3,000万円控除を差し引くと
1,000万円＝（4,000万円－3,000万円）
●課税額
200万円＝（1,000万円×20％）
つまり、売却益が4,000万円でても、200万円しか課税されない
という事なのです。
そしてこの控除を受けるための要件ですが
『3,000万円特別控除の要件』
●自分が居住している
●身内への譲渡ではない
●3年前から同制度、その他一定の控除を受けていない
●居住しなくなった場合は3年以内に譲渡
●家屋を取り壊した時は1年以内に譲渡
●確定申告必要
●住宅ローン控除を併用しない
売却した時の利益から3,000万円が控除できるということは
非常に大きい特典です。
また確定申告時の必要資料ですが、
『確定申告時必要資料』
●譲渡資産の内訳書
●住民票の除票もしくは戸籍の附表
●譲渡資産の登記事項証明書
上記の資料のみで確定申告は終了します。
ここで一つの考え方ですが、不動産をいくつも持っている資産家の
方は、賃借人が入っていない物件を持っている場合があります。
この「人が入っていない物件」に、所有者である家主が住むことで、
マイホームとなる場合があるのです。
そして、この物件が含み益を持っている時は・・・
「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」は、『所有期間の
長短に関係なくその適用を受ける』ことができます。
もちろん、税制上の条件をクリアすることが必要な考え方ですが・・
いかがでしょうか。
高度成長期、マイホームは郊外の一戸建て物件を、高額なローンを
組んで取得する方が多かったと思います。
しかし、バブルがはじけた後は、資産価値が下落し、ローンだけが残る
という大変なことになりました。
この間違いを繰り返さないためには、マイホームは賃貸に出せるか、
すぐ売却できる流動性のある物件を購入する必要があります。
今後さらに金融緩和が進んだ場合、不動産と株式にマネーが再度流れ込む
可能性は否定できません。
これからマイホームを購入しようと考えている方は、税制の優遇策も
購入の一つの選択肢に加えてみるのも面白いのではないでしょうか。
